当前存量按揭贷款的现状：居民家庭还贷压力突出

　　目前居民家庭的按揭贷款规模达到37.8万亿元。

　　按照人民银行（截至6月份）披露的个人住房贷款平均利率水平（3.45%）。

　　这意味着居民家庭在总量上，一年仅按揭贷款的利息都要支付1.3万亿元。

　　如果假设整体住房贷款的平均久期是20年，预计另有1.3万亿元需要用作偿还本金。

　　9.3亿城镇居民人口，按照人均可支配收入5.5万元估算，每年的城镇居民家庭每年可支配总收入约为51万亿元。

　　从总量上看，似乎按揭贷款的本息规模并不高（2.6/51=5%）。

　　但是这一口径没有考虑大量无房居民家庭摊薄了分母的因素。

　　根据研究院的数据，“一线城市房贷支出占到收入比例的33%，二至四线城市这一比例约为21%-22%”。

　　另据黄奇帆援引的智库统计数据，我国“城市居民家庭平均每金年会-金字招牌,信誉至上年用于还本付息的部分相当于收入的15%，美国是7.8%，欧洲一般在8%-9%”。

　　有房家庭的按揭贷款压力非常沉重，这一点同样可以通过房贷/收入数据印证。

　　主要一二线城市的贷款/收入比普遍在140以上，最低的是成都（137）

　　作为对比，以高房价闻名的韩国首都首尔房贷/收入比为206，介于杭州-南京之间的水平。

　　被年轻人吐槽“收入20年不涨，但是房价连涨20年”的台北这一指标为147，和大陆的武汉接近。

　　综合上述数据可知，有房家庭承担了较沉重的房贷偿还本息压力，其中以一线城市更为突出金年会游戏官网。

　　央行考虑下调存量按揭贷款利率，显然出发点不是为了让居民家庭有更多的钱消费。

　　以100万30年的房贷本金为例，假如贷款利率下降100个基点，每个月的本息支出只会减少不到600元。

　　能借100万以上房贷的家庭，一个月多600的收入对消费的刺激杯水车薪。

　　大概能够覆盖20个工作日的喝咖啡支出。

　　调整存量房贷利率，更为重要的意义是减少居民家庭持续的缩表（提前还贷）

　　很多时候微观层面理性的个人行为，会造成宏观层面的严重负面影响。

　　为什么居民家庭会提前还贷?

　　道理很简单，任何一个居民家庭在微观层面都会选择趋利避害，

　　当杠杆成本低于预期投资收益率，加杠杆，

　　当杠杆成本高于预期投资收益率，降杠杆。

　　居民家庭选择提前偿还房贷，意味着居民家庭对于房价的上涨预期低于房贷利率。

　　从另一个角度来说，提前还贷从现金流角度等同于购买了以房贷利率（3.4%-5%，甚至更高）为收益率的20-30年期理财产品。

　　否则居民家庭需要在同样长的久期，匹配至少收益率相等的资产，才能够实现现金流持平。

　　在3-5年期存款收益率低至2%以下，风险资产价格持续收缩的环境下，提前还贷是正确的选择。

　　为什么提前还贷会带来宏观层面的负面影响？

　　从2022年9金年会金字招牌信誉至上月至2024年6月，居民家庭通过提前还贷，令商业银行体系的个人住房按揭余额从38.9万亿元将至37.8万亿元，整体规模缩减1.1万亿元（考虑到期间新发放贷款，实际偿还额会超过1.1万亿元）。

　　2024年1月24日，央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点，估计约释放1万亿流动性。

　　22年9月至24年6月，居民家庭的提前还贷，相当于抵消了央行0.5个百分点的降准流动性投放，

　　虽然居民提前还款的资金会回到银行手中，但是居民和企业的融资需求不足，导致信贷增长乏力金年会游戏官网。

　　通常来说，银行的过剩流动性会流入短期低收益资产（国债或同业存款等），这将导致货币流通效率降低，加剧金融机构对利率风险的敞口。

　　降低存量房贷利率能否减少缩表行为?

　　提前还贷理论上应该可以避免。日本居民家庭在90年代泡沫破裂后，并未出现大规模的提前还贷。

　　在经济萧条周期，提前还贷的合理性并不充分：经济环境不好，反而应该倾向于持有一部分流动性。

　　居民家庭选择提前还贷，主要原因是认为负债端的成本和资产端收益率倒挂过于严重。

　　如果“资产-负债”的唯一选择是“2%的存款 vs 3.4%的贷款”，那么提前还贷绝对是正确选择。

　　降低存量房贷利率，很难降至存款成本的水平（不能要求银行做亏本生意）。

　　实际上很可能出现的情境是：

　　存量房贷利率下行-银行息差下降-央行推动存款利率进一步下调-由于存款吸引力下降，居民家庭选择继续提前还贷

　　更为有效的方式可能是提供资产端更为有吸引力的选择，扭转居民家庭对风险资产一刀切的悲观预期。

　　那么问题来了，当下有什么资产比“3.4%甚至更高收益率，20-30年期限”更有吸引力？

　　最简单的方法，可能是重新建立居民家庭对长久期资产（如不动产）的乐观预期。